Антон Мороз принял участие в заседании Комиссии по вопросам проектного финансирования Общественного совета при Минстрое РФ
8 апреля 2021 года в онлайн-формате состоялось очередное заседание Комиссии по вопросам проектного финансирования Общественного совета при Минстрое России.
От Национального объединения строителей участие в заседании приняли вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз, советник президента НОСТРОЙ Альберт Короленко, исполнительный директор Виктор Прядеин, директор Департамента нормативного и методического обеспечения Ольга Десятова.
С вступительным словом выступил руководитель Комиссии по проектному финансированию Рифат Гарипов. Он обозначил повестку дня, отметив, что все представленные вопросы тщательно прорабатывались и обсуждались ранее на профильных совещаниях в Минстрое.
Руководитель Экспертной рабочей группы по рассмотрению проблемных вопросов в области проектного финансирования строительной отрасли Эдуард Самигуллин рассказал о подходах к рассмотрению вопроса мониторинга и подготовки аналитических материалов. В частности, он осветил проделанную Комиссией работу, в рамках которой по данной проблематике были опрошены 30 застройщиков из регионов, проанализированы данные c сайта ЕРЗ, проведен анализ математической финмодели различных вариантов поэтапного погашения эскроу-счетов при строительстве жилья стандарт- и комфорт-класса, оценка зарубежного опыта, изучены подходы Клуба инвесторов Москвы, осуществлена рассылка писем-запросов членам Аccамблеи региональных общественных советов, ответы на которые получены от 18 организаций, а также осуществлена рассылка писем-запросов в банковские ассоциации.
Отдельно Самигуллин представил проведённый Комиссией текущий анализ реализации проектного финансирования в России.
Так, общий объём строительства с ПФ составил 47,9 млн кв. м. Лидером стал Уральский федеральный округ (65,5%), а в числе отстающих регионов оказались Северо-Кавказский ФО (33,8%), Северо-Западный ФО и Южный ФО (по 41,3%).
Общая доля строящегося жилья c ПФ в городах с населением до 250 тыс. человек составляет 44,7%, что ниже доли в общем объеме строительства (48,3%). В 14 субъектах РФ коэффициент проникновения ПФ ниже 30%, при этом в Ерейской АО, Мурманской области, Карачаево-Черкесской Республике и Ингушетии строительство ведётся вовсе без ПФ. Что касается ситуации с банками, то из 31 реально предоставляющего полный перечень услуг по проектному финансированию 24 – малоактивны.
В свою очередь Антон Мороз, комментируя представленный Комиссией анализ, отметил, что исследование сконцентрировано исключительно на проблемах механизма проектного финансирования и динамике перехода рынка на данных финансовый инструмент. Поэтому он предложил дополнить такие разделы с анализом проблематики, как проблема повышенной финансовой нагрузки на заемщика; проблема налогообложения в рамках проектного финансирования при использовании УСН; особенности проектного финансирования при наличии в проекте инфраструктурных объектов.
Виктор Прядеин добавил, что необходимо дополнить анализ данными по объёмам ввода жилья в регионах с низким проникновением проектного финансирования, обратив внимание на тот факт, что небольшие застройщики в низкомаржинальных регионах не могут строить по 2-3 проекта одновременно, как это было ранее.
Далее Эдуард Самигуллин доложил о подготовке предложений по выработке четкого регламента сроков выдачи проектного финансирования и разработке механизма контроля соблюдения этих сроков банками. Так, предлагается рассмотреть возможность создания единой унифицированной формы таких документов, как финмодель, ССР, ГФ, ГС, квартирография, создать маркетплейс строительных проектов и сократить сроки раскрытия счетов эскроу после окончания строительства до трёх месяцев.
Здесь Антон Мороз обратил внимание на сложность процедуры и длительные сроки получения проектного финансирования, а также на несоблюдение сроков раскрытия эскроу-счетов. По его словам, строительное сообщество неоднократно указывало на необходимость унификации процедур получения проектного финансирования, поскольку сейчас процедура получения кредита отличается длительными сроками рассмотрения заявок, которые достигают 3-4 месяцев, а также большим количеством представляемых документов, перечень которых в разных банках отличается.
«Отсутствие типового универсального перечня необходимых документов и информации, на основании которых банк принимает решение о выдаче кредита, препятствует направлению заявок на выдачу кредита в максимально возможное число банков. Существенным ограничением доступа к проектному финансированию является и слабо развитая филиальная сеть банков. Например, при согласовании заявок региональных застройщиков, документы зачастую направляются в центральный офис банка в городе Москве, сроки рассмотрения заявок в этом случае существенно возрастают», - констатировал он.
Отдельное внимание Эдуард Самигуллин уделил предложениям о повышении эффективности взаимодействия банков и застройщиков по вопросам предоставления проектного финансирования, повышению его доступности в субъектах РФ и формированию открытой и прозрачной системы предоставления проектных кредитов.
Позицию НОСТРОЙ в этой части озвучила Ольга Десятова. Так, для повышения доступности проектного финансирования и снижения кредитной нагрузки на застройщиков Ассоциация предлагает:
- рассмотреть возможность внесения изменений в положение Банка России от 28.06.2017 № 590-П, предусматривающих снижение размера собственного участия застройщиков; исключение требования о 100% оплате земельных участков, платы за изменение ВРИ и снятие запрета на строительство; проведение строительного аудита в целях подтверждения опыта генподрядчика и сметной стоимости строительства силами самих банков, исключение обязанности по проведению такого аудита региональными застройщиками; снижение размера резерва на непредвиденные расходы до 3%; отмену требований о конкретных размерах и сроках гарантийных удержаний, предусмотрев, что указанные показатели должны быть установлены в договоре строительного подряда; установление необходимого размера страхования СМР исходя из стоимости строительства, а не из суммы кредитного лимита;
- внести изменения в законодательство о долевом строительстве, а также дополнения в Рекомендации Банка России, Минстроя России и АО «ДОМ.РФ» от 15.04.2019, предусматривающие возможность изменения условий договора проектного финансирования исключительно путем заключения дополнительных соглашений к нему; учет всех рисков в размере процентной ставки по кредиту с исключением банковских комиссий и дополнительных платежей; унификацию процедуры предоставления проектного финансирования, перечня и формата предъявляемых застройщиком документов, установление предельных сроков рассмотрения заявок; установление единого перечня обеспечительных мер, предъявляемых к застройщику для принятия положительного решения о предоставлении проектного финансирования; запрет на ограничение рассмотрения заявок по причине незначительного объема запрашиваемого кредита; развитие филиальной сети банков, рассматривающих заявки на получение проектного финансирования; развитие онлайн - сервисов, применение единого программного комплекса для получения проектного финансирования в электронном виде.
Руководитель Экспертной рабочей группы по совершенствованию законодательства в сфере проектного финансирования строительной отрасли Андрей Бахмутов осветил подготовку предложений о внесении изменений в рекомендации ЦБ РФ, Минстроя России, ДОМ.РФ в части установления особенностей рассмотрения заявок на получение проектного финансирования малыми застройщиками.
Так, эксперты группы считают преждевременным внесение изменений в рекомендации, так как изменения в постановление Правительства РФ от 30 апреля 2020 г. № 629, в котором определяется порядок субсидирования низкомаржинальных проектов жилищного строительства в целях получения проектного финансирования. Это аргументировано тем, что статистика проникновения счетов эскроу по РФ не показывает значимых различий в разрезе региональных групп и масштабов проектов.
По словам докладчика, на текущий момент все заемщики имеют равный доступ к проектному финансированию, финансирование банками небольших проектов с низкой устойчивостью при этом находится в начальной стадии и оценки данной программы со стороны малых застройщиков еще нет. В тоже время, отмечает эксперт, переход на новую схему финансирования жилищного строительства происходит равномерно по регионам и по группам застройщиков. А по данным ЕИСЖС зависимости между доступностью проектного финансирования с использованием счетов эскроу и площадью строящегося жилья группы компаний застройщика не выявлено.
В связи с этим Андрей Бахмутов предложил организовать во 2 квартале текущего года сбор обратной связи от застройщиков по факту получения от банков финансирования с учетом государственной меры поддержки и на основе полученной информации сформировать Свод рекомендованных стандартов проектного финансирования в отношении проектов, реализуемых малыми застройщиками, рекомендовать внесение дополнительных изменений в постановление Правительства РФ от 30.04.2020 № 629, либо распространить применение критериев и требований, установленных для низкомаржинальных проектов на малых застройщиков, реализующих проекты стоимостью свыше 500 млн руб. (при условии изменения данного критерия программы).
Отдельно спикер озвучил предложения по поддержке региональных застройщиков, реализующих низкомаржинальные проекты, которые предполагается внести в постановление Правительства РФ от 30 апреля 2020 г. № 629. К ним относятся увеличение предельной стоимости проектов жилищного строительства, которые могут участвовать в программе субсидирования; распространение действия программы на все российские регионы; уточнение требования об отсутствии у застройщика неисполненной обязанности по уплате налогов, сборов, страховых взносов, пеней, штрафов и процентов, подлежащих уплате в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах. Также докладчик считает необходимым законодательно закрепить распределение и закрепление выделяемых субсидий на банки до начала финансирования при одобрении проектов на участие в программе.
По итогу все озвученные замечания и предложения были учтены для дальнейшей проработки механизмов их реализации и предоставления в Минстрой. В завершение Рифат Гарипов поблагодарил участников за информативные доклады и призвал экспертов активнее участвовать в работе Рабочих групп.