Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз осветил перспективы активной реализации проектов КРТ в городах
15 сентября 2021 года в смешанном формате очного и онлайн участия в Москве состоялось заседание Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий.
В состав президиума вошли директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич, заместитель исполнительного директора РСС Андрей Кошель, председатель Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, Координатор НОСТРОЙ по СФО Максим Федорченко.
В своем вступлении Андрей Кошель рассказал о Российском союзе строителей, его основных задачах, взаимодействии с Минстроем России и о созданных внутри Союза Комитетах, которые сформированы по ключевым направлениям развития строительной отрасли.
Основные направления деятельности Комитета и ключевые этапы плана работы на 2022 год осветил Максим Федорченко. Из важного - Комитет будет проводить анализ принимаемых в регионах нормативных правовых актов, осуществлять экспертную оценку конкретных проектов КРТ на предмет их коммерческой эффективности и с точки зрения инвестиционных рисков, а также оказывать информационную и экспертную поддержку членам РСС при осуществлении инвестиционно-строительной деятельности и многое другое.
Мария Синичич предоставила информацию о текущей ситуации по подготовке и реализации механизма комплексного развития территорий. Она сообщила, что Минстрой России составил план-график по разработке региональных нормативных правовых актов (НПА), в котором предусмотрена подготовка 21 НПА: 8 обязательных и 13 инициативных актов. Сейчас, по её словам, Департаментом ведётся большая работа с регионами по утверждению этих региональных документов. Кроме того, планируется запуск пилотных проектов КРТ - до конца года такой проект должен быть введён в каждом регионе. Например, за последний месяц было подобрано более 600 участков КРТ в регионах с градостроительным потенциалом порядка 145 млн. кв. метров, уточнила она.
Максим Федорченко доложил о практике внедрения механизма комплексного развития территорий в регионах. Так, по его словам, к 2030 году необходимо застроить как минимум 140 тысяч га. Дополнительно к текущему жилищному фонду страны (3,8 млрд кв. м.) нужно построить 1,2 млрд кв. метров жилья. По оценке Комитета, редевелопмент застроенных территорий с применением механизмов КРТ жилой и нежилой застройки позволит использовать под жилищное строительство более 50 га земель населённых пунктов, уже обеспеченных базовой инфраструктурой.
Отдельно глава Комитета представил анализ региональной правовой базы из открытых источников - это нормативно-правовые акты, обязательные к применению для целей КРТ по состоянию на текущий день, и подробнее осветил ситуацию в Сибирском федеральном округе. Он уточнил, что документы должны быть не просто приняты, они должны быть эффективны в каждом регионе. Поэтому крайне важно смотреть на экономику проектов, уделять внимание защите инвестиций, четко конкретизировать предоставляемые инвестору льготы. Кроме того, констатировал докладчик, предусмотренная законодательством обязательная разработка проекта планировки территории про КРТ без учёта современных принципов и стандартов не приведёт к росту качества городской среды.
В завершение Федорченко перечислил возможные льготы и меры поддержки инвесторов, реализующих проекты КРТ. В их числе - освобождение от платы за подключение к инженерным сетям; предоставление застройщику, расселяющему аварийное жилье, компенсаций, например, в виде предоставления на льготных условиях иных земельных участков, предназначенных для жилищного строительства; поддержка инвесторов посредством предоставления гарантий, поручительств по кредитам или займам; предоставление минимальной арендной платы за земельные участки, образованные в границах территории КРТ; стимулирование кредитных организаций, осуществляющих кредитование проектов КРТ в целях снижения стоимости кредита; принятие мер налогового стимулирования.
В свою очередь Мария Синичич заверила, что в министерстве сейчас прорабатываются и финансовые инструменты реализации КРТ, в том числе «инфраструктурное меню». Оно, по ее мнению, должно быть понятно региональным властям, но к работе должны подключаться и застройщики.
Перспективы активной реализации проектов КРТ в городах осветил вице-президент НОСТРОЙ, член Совета РСС Антон Мороз.
Своё выступление он начал со статистики, согласно которой, по экспертным расчетам, совокупный градостроительный потенциал территорий только жилой застройки в результате КРТ составляет примерно 800 млн кв. метров. На конец 2018 года, по данным Росстата, в России было около 25,5 млн кв. метров официального аварийного жилья, то есть 0,7 % жилищного фонда.
По словам Мороза, многие города имеют значительные по площади заброшенные промышленные зоны, редевелопмент которых мог бы оказать значительное влияние на развитие города. При этом ежегодное выбытие жилищного фонда в России находится на низком уровне – 0,3-0,4% от общей площади имеющегося жилищного фонда, что все равно существенно ниже уровня, характерного для стран с развитыми рынками жилья, где ежегодно выводится до 1% имеющегося жилищного фонда.
Все это говорит о недостаточных темпах редевелопмента в отношении существующего аварийного, ветхого и морально устаревшего жилья и снижает «качество» значений показателя обеспеченности общей площадью жилья - это те квадратные метры, которые учитываются при расчете обеспеченности, включают жилье, полностью изношенное или не соответствующее современным стандартам, пояснил вице-президент НОСТРОЙ.
Далее он остановил внимание на постоянных изменениях законодательства о редевелопменте. Антон Мороз считает, что новый институт КРТ (№ 494-ФЗ от 30.12.20г) имеет ряд плюсов – прежде всего, он позволяет российским субъектам многие вопросы КРТ регулировать на региональном уровне, а также устанавливает довольно широкий перечень объектов, которые разрешается включать в границы КРТ.
При правильном применении новеллы позволят сбалансировать интересы всех сторон (города, застройщиков, жителей), сделав комплексные проекты целостными и экономические выгодными. В то же время такое регулирование повышает требовательность к точности расчетов границ территорий КРТ и включению в такие границы объектов недвижимости, добавил он.
Переходя к направлениям совершенствования нового регулирования КРТ, разработанным экспертным и профессиональным сообществом, Мороз озвучил основные из них: это регулирование отражения КРТ в градостроительной документации и решении о КРТ; дополнение перечня объектов, которые разрешается включать в территорию проекта КРТ; выстраивание баланса интересов правообладателей объектов в границах КРТ; и, наконец, вопрос о том, как сделать проекты КРТ привлекательными для застройщиков.
В рамках дальнейшей доработки 494-ФЗ профсообществом предлагается:
- прямо закрепить обязанность органов местного самоуправления обеспечить внесение изменений в ПЗЗ и генплан в связи с утверждением проекта планировки территории;
- закрепить обязанность органа местного самоуправления проводить обследование территории, которое подтверждало бы соответствие объектов на территории требованиям, установленным ГрК РФ;
- обеспечить возможность включать в КРТ жилую застройку с объектами ИЖС, независимо от наличия на таких территориях многоквартирных домов;
- установить возможность получения согласия собственников аварийных и ветхих ИЖС, блокированных домов (по аналогии с ветхими МКД);
- урегулировать КРТ по инициативе правообладателей в полном объеме – установить обязанность ОМС заключить такой договор, исчерпывающий перечень оснований для отказа от его заключения и т.д.;
- для КРТ по инициативе правообладателей установить возможность предоставления публичных земельных участков для иных целей, помимо строительства инфраструктуры, а также обязанность ОМС по предоставлению таких земельных участков без торгов;
- установить более конкретные аспекты согласования решений о КРТ, принимаемых органами местного самоуправления, с субъектом РФ (например, соответствие проекта региональным программам, отсутствие на территории региональной собственности);
- ввести обязанность согласования решений о КРТ, принимаемых субъектами РФ, с органом местного самоуправления (например, в части соответствия муниципальным программам);
- установить возможность расторжения договора КРТ только в судебном порядке;
- целесообразно рассмотреть вопрос о снижении либо об отмене установленных требований для участников торогов (например, в части опыта строительства) для мелких и средних застройщиков и для низкомаржинальных проектов, проектов ИЖС.
«Вне всякого сомнения, развитие КРТ способно дать большой толчок развитию городов, поскольку применение этого механизма может обеспечить улучшение жилищных условий граждан, увеличение налогооблагаемой базы по налогам на имущество и землю и, наконец, достижение показателей нацпроекта «Жилье и городская среда», - подытожил Антон Мороз.
Мария Синичич поблагодарила Мороза за доклад и сообщила, что часть озвученных им предложений уже нашли отражение в проводимой ведомством работе. Она призвала направлять все инициативы в письменном виде в Минстрой, а ведомство в свою очередь будет стараться доработать их так, чтобы это было приемлемо для работы регионов и застройщиков.
Заместитель генерального директора Компании MR-GROUP Андрей Кирсанов рассказал о создании объектов социальной инфраструктуры в проектах КРТ. Он предложил включить в порядок принятия решений о КРТ разработку технико-экономического обоснования для экономически обоснованного решения вопроса о строительстве объектов социальной инфраструктуры и предусмотреть возможность выкупа, в том числе с рассрочкой платежа, органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления объектов соц.инфраструктуры, построенных за счет средств юридических лиц, осуществляющих реализацию проектов КРТ.
Председатель Комитета РСС по малоэтажному жилищному строительству, гендиректор АО «БИК» Антон Иванов обозначил факторы развития малоэтажного жилищного строительства в агломерациях, предполагающее обязательное создание мастер-плана и соблюдение баланса развития инженерной инфраструктуры.
В завершение были избраны заместители Председателя Комитета. Ими стали директор по развитию ГК «Эталон» Алексей Дыков и вице-президент Московской торгово-промышленной палаты Олег Сорока.
Участие в заседании также приняли замглавы Минстроя России Юрий Гордеев, Координатор НОСТРОЙ по ПФО, член Совета РСС Любовь Аристова, вице-президент РСС Олег Бритов, директор АНО ДПО «Учебный центр РСС» Михаил Куликов, заместитель председателя Комитета РСС по развитию инженерной инфраструктуры Анна Рыжакова, заместитель директора по градостроительной политике и внешним связям ГК «Пионер» Денис Новиков, исполнительный директор СРО «Орловское региональное объединение строителей» Валерий Шевляков, директор СРО «Ассоциация профессиональных проектировщиков Сибири» Сергей Бобков и другие.
